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【社会】知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている

   

1 :泥ン ★:2018/01/06(土) 18:13:57.94 ID:CAP_USER9.net
2018年01月06日
http://toyokeizai.net/articles/-/203602

「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」

東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん(仮名)は、人知れず焦燥感を抱いていた。

高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。

■空き駐車場は住民のサイフの問題になる

山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。

今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。

つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。

だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。

山本さんのマンションでは、駐車場分だけでなく全体の修繕費が不足していた。理事会で山本さんは「将来、老朽化した配管や外壁の修理さえも満足にできなくなる」と修繕費の値上げを訴えたが、「まだ先の話」「意気込みはわかるが自分たちの代でやらなくとも……」と値上げ案は却下されてしまった。

■条例による付置義務が大きな足かせに

マンションの修繕積立金問題が指摘されて久しい。国土交通省によれば、大規模修繕の工事費すべてを修繕費積立金で用意できたマンションは66.9%だが、大規模修繕の2回目、3回目と年を経るごとに不足に陥るマンションが増えているという。

その中であまり目を向けられてこなかったのが、駐車場の問題だ。なかでも機械式や自走式の立体駐車場を抱えるマンションにとって影響は大きい。平面式であれば、それほど費用をかけずに撤去できる。だが、機械式は解体するにも莫大な費用がかかるからだ。

マンションにおける空き駐車場の問題は、高齢化の進展やクルマ離れだけが原因ではない。自治体の条例による「付置義務」が大きな足かせとなっている面もある。

ある規模以上のマンションには付置義務という、規模に応じて駐車場を設置しなければならない条例がある。たとえば、東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅では、居住戸数の30%以上、もしくは専有面積350平方メートルごとに1台以上、このうち少ないほうの台数の駐車場が付置義務として必要となる(2014年以前は住居戸数の30%以上のみ)。

千葉県浦安市では、100戸以上のファミリータイプのマンションにおける付置義務は住戸に対し100%以上、来客用も5%以上が必要となる。この場合、たとえ住民の半数以上が駐車場を使っていなくとも、1台でも駐車場を潰せば付置義務を満たさなくなり、建築基準法違反になる。そうなると将来の増設や建て替えなどが不可能になってしまう。

つい最近まで、行政は付置義務で決められた以上の駐車場を作るようマンションデベロッパーに求めてきた。そうしたこともあり、最近では引き渡し直後から空き駐車場が目立つ例も増えている。付置義務以上の駐車場を作ったマンションデベロッパーに対しては、住民から「入居前に(駐車場利用に関する)アンケートを取ったじゃないか。それなのに空きが多いというのは、事前の調査が不足しているせいではないか」と不満の声も噴出する。

ただ、マンションデベロッパーは「不可抗力の面も大きい」と苦しい胸中を吐露する。住民に駐車場利用のアンケートを実施するのは、希望者に駐車位置を割り振り、入居をスムーズにするため。そもそもアンケートの実施は、自治体との調整を済ませ、駐車場台数を含めた建築確認を取り、着工した後だ。その段階で利用者が少ないことがわかっても、収容台数を変更するには、再届け出と調整に多大な手間暇と膨大な費用がかかり、引き渡しスケジュールまでが変わってしまう。「現実問題として(着工後の)台数変更は不可能」(マンションデベロッパー)。

続きは>>2

304 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 11:07:06.54 ID:zkCCk8RI0.net

>>299
情報は溢れている。
あとは判断。

ちなみに、30年も大規模な修繕しなかったら、ほぼ廃墟。
エレベーターも機械式駐車場も壊れてる。

90 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 20:47:00.70 ID:UJUXQpGS0.net

>このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円

高杉ワロタw
うちの近所3000円やでw

298 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 10:53:58.94 ID:zkCCk8RI0.net

>>295
高層マンションなんて、買うものじゃ無い。
地震で、倒壊の危機が最新の知見でささやかれてるね。

そもそもで、高層マンションは、修繕そのものが不能で、廃墟になるリスク大だよ。

49 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 19:29:17.48 ID:pruyMD6E0.net

マンションは宅配や引っ越しトラックなど共有の駐車場所の設置を義務づけろ。
いちいち路駐しやがってクソが。

512 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 23:24:59.75 ID:2RSvBktZ0.net

隣人に貸せばいいだろ

256 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 08:11:23.17 ID:PI41FAAP0.net

心配せんでも自動運転車の車庫になって国かメーカーが払ってくれるよ

342 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 12:26:01.70 ID:92narIdv0.net

マンションなんか買うやつはアホ

416 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 13:38:51.16 ID:LxYno5Xb0.net

>>58
うちのマンションは以前駐車場入り口にシャッターなかったけど
外部の人が入り込んで休憩したりして、シャッター付きになった
駐車料金払いたくないなら、車で出なければいいのに

158 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 23:54:01.78 ID:WcAC1tVK0.net

>>143
身寄りのない年寄りが借りられるのは、設備が昔のままの
限界賃貸ばかりだぞ。
新しい物件は、それなりの金額で貸すからな。

216 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 01:00:49.08 ID:gZ0kov5I0.net

>>209
間違いを指摘されて、逆ギレって哀れだな。

290 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 10:44:07.19 ID:DVT+a0XZ0.net

>>285
川辺とかの地価が安い地域にある
マンション周辺が違法駐車だらけになる。

535 :名無しさん@1周年:2018/01/08(月) 04:32:03.81 ID:2cg6Ewe80.net

>>533
マンションって壁がお隣さんと共有してる状態だよね
賃貸ならまだしも買うって感覚がよくわからない

127 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 21:51:47.45 ID:KkPYzu2T0.net

>>84
UR(旧公団)の古い賃貸なら東京23区内でも余ってるから借りるのは簡単

474 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 18:36:03.52 ID:869h1NeU0.net

外国のマンションは地下1階〜2階は自走式の平置駐車場にしてある。
これだとメンテ費用もかからないし、大型車も止められていいのにな。

幅1800、高さ1600までとか、日本の機械式は全然駄目だね。都内でそんな小さい車今時逆に少ないよね。

ほんと、日本の建設会社は駄目すぎる。
そもそも小さすぎるマンションが多いし。
もうちょっと真面目に土地集めてから建てろって思うわ。

309 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 11:17:20.00 ID:G9ht4/xR0.net

築何年位で駐車場って空きが増える?
都内のマンション見てると空きが増えるとか想像できないんだが

243 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 03:29:08.97 ID:a/ak+AcI0.net

>>239
空いてるところはどんどん有効利用したらいい
日本みたいに一台一台止める専有場所をココって決めてるやり方も古いんだよ

7 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 18:23:35.62 ID:fX0aqquP0.net

賃貸最高
もはや固定資産を持つことがリスクにしかならない

100 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 20:55:06.91 ID:Dk+IRc6z0.net

住民の同意を得て一般開放すればいいだけの話しでしょ
直ぐにやれば

485 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 19:08:19.24 ID:K1Ma4ouU0.net

機械式は最悪。出し入れに時間掛かるし、冬の冷えた日の雨上がりの早朝は、固着して動かないことが良くある。
で、エラー表示が出て、メンテナンスを呼ばないと出し入れできない。
今は平置きに変えた

276 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 10:18:35.05 ID:Bon49h0j0.net

>>37 >>60

オレも"手をこまねいて"だと思っていた。恥かくところだったわ。マスゴミとか
馬鹿にしてるけど文章の校正はさすがプロだな。

393 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 13:12:52.52 ID:dioCV7Vt0.net

車持ってない人は払いたくないだろな

518 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 23:57:36.16 ID:dJi/Pa370.net

一宅地一建物の原則と
駐車場の容積率緩和知らない奴は
何とでも言えるな。
機械式駐車場を維持管理できないなら
あぶれる人出しても機械式部分を撤去して総平置きにするしかない。

78 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 20:30:08.34 ID:NldiKjP60.net

東京で、庶民レベルが住むマンションは、殆どの住人が自動車を持っていない。
俺が住んでるマンションでは、空いてる駐車スペースがいくつもあって、管理組合が困っている。

353 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 12:31:47.17 ID:UBFuTvcY0.net

一戸建ての維持費が安く見えるのは、比べる相手が違う
比べるなら、木造集合住宅だろうけど、集合しているほうが修繕費も安く上がるぞ

結局何かが犠牲になるでしょ、空間が狭いとか、そもそもマンションが採算取れない地域だとか

343 :!ninja:2018/01/07(日) 12:26:24.67 ID:BIy1K/NI0.net

>>340
戸建ては維持に恒常的支出がないだろ

248 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 04:10:47.44 ID:Zdh5EEGf0.net

立体のはちょっとゲリラ豪雨あったら水没してアボンする奴もあるからな

67 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 19:58:40.58 ID:TcLd1llJ0.net

マンションって面倒だよなあ

574 :名無しさん@1周年:2018/01/08(月) 15:00:53.58 ID:RkStkBMp0.net

近所のマンションは駐車場足りてるけど駐輪場足りてなくて、ママ友の旦那さんのたまにしか乗らない自転車をうちの駐車場に置いてある
うちも車売ってしまって駐車場が駐輪場になってるし

114 :名無しさん@1周年:2018/01/06(土) 21:25:32.70 ID:RParfHXn0.net

>>79
うちは管理会社に管理委託して部外者に貸すのも見込んで修繕費を管理会社管理だったかと

199 :名無しさん@1周年:2018/01/07(日) 00:44:21.56 ID:/HTqCqdI0.net

>>194
あぁ。やっぱり負け組の中小企業勤務かよ。

どおりでコンプレックス全快の
俺は高卒だけどできる男だ口調以外を知らないアホなのね。

分譲集合住宅って
高卒のアホとも付き合わないといけないから
そりゃトラブル増えるな。(笑)




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