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【社会】「実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」 タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念★4

   

1 :泥ン ★:2018/01/10(水) 12:46:45.79 ID:CAP_USER9.net
■「大規模修繕工事」のハードル

 プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

 ***

 不動産業界に詳しい関係者が明かす。

「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

 政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。

 マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。

■スラム化の最悪シナリオ

 前出の関係者が解説する。

「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」

 管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。

 景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。

 以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。

「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」(同)

 住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。

「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」(同)

続きはソース
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/

★1が立った時間 2018/01/09(火) 17:51:04.47
前スレ http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1515521717/

900 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 08:40:38.90 ID:ktj4Jrdp0.net

>>1
>スラム(英: Slum)とは、都市部で極貧層が居住する過密化した地区のことであり、
>都市の他の地区が受けられる公共サービスが受けられないなど、居住者やコミュニティの健康や安全、道徳が脅かされている荒廃した状況を指す。

毎月高額な管理費を支払う極貧層?
空き家だらけで老人しかいなくなるけど人口過密化?

スラム化??

659 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 20:03:53.24 ID:yVoPpgHn0.net

住友や三井みたいな大手のタワマンならちゃんと管理してもらえそうだけど、そういうとこもスラム化しちゃうのかな

933 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 10:23:26.11 ID:cwhZds/+0.net

映画 タワーリングインフェルノwww

863 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 02:27:03.10 ID:eke3IWVm0.net

そもそも、築年数が40年を経過したマンションを覗いてみろ。

住民も建物も劣化しているから。

40年も時が流れれば、人の嗜好も価値観も大きく変わるって。

870 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 03:29:59.14 ID:zOcyf8oH0.net

重層長屋は玄関まで時間かかって不便だよな

436 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 16:44:27.20 ID:QkxFnpHF0.net

>>424
津波おこるそう。計算上は波は低いらしいが、複合波になるから予想不可能。先祖が海の近くに住んでしまってたら仕方ないが、わざわざ海、川近くに住むのはスットコドッコイ

162 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 14:16:00.61 ID:x/ynbcCQ0.net

中国人は水源地買い漁ったり
離島や農業用地大量取得してたりするだろ

バカな日本人は災害起きた時死んで
中国人が生き残る国になるかもな

大した仕事してないなら都会に執着して狭小宅地や集合住宅に住む奴はバカだと思う

775 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 23:21:32.30 ID:HFjD93TY0.net

>>766
70平米ちょいの戸建てで外壁塗り替えを10年に1度、30年でリフォームするとすると
多めに見積もって150万*3+1200万=1650万
70平米ちょいのタワマンの月の維持管理費と修繕費を4万で計算すると30年で48*30=1440万
戸建てのほうが大目に出してるけど固定資産税とか考えるとこれぐらいでほぼどっこいどっこいになると思うぞ

264 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 15:05:34.65 ID:VK0eJWMl0.net

なんでこんなところにタワマンが
https://i.imgur.com/g4KlD7H.jpg

215 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 14:43:06.70 ID:sdlkGrDA0.net

『出産年齢別にみた居住階と流産の割合』
http://www.jprime.jp/articles/-/4705?display=b
1994年「厚生省心身障害研究・平成5年度研究報告 ― 住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」東海大学医学部専任講師・逢坂文夫

。浜市福祉保健センター三ヶ所で、4ヶ月検診を受けた母親の中で第一子を出生した461名が対象

制震構造による長期間続く微少な揺れによる乗り物酔い。

日本周辺の平均気圧は約1013ヘクトパスカル(hPa)で、100メートル上昇する事に気圧は約10から〜13ヘクトパスカル減少。200mで64〜68階?相当で約20hpa減少。
で、2017年に各地に災害をもたらした台風18号は、中心気圧975hPaで鹿児島県薩摩半島付近に上陸。

497 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 17:17:08.74 ID:BDJYv3ul0.net

>>478
沖乙

12 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 12:52:01.76 ID:Yy/HPX8l0.net

そのままタワー墓地とか

48 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 13:07:51.22 ID:hKuzQwJ90.net

これ日本の法律は保護しすぎだと思うけどな。
2階程度の木造空き家なら放置しても大した被害はでないが
タワマン放置して崩壊したら大変なことになるわw

603 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 19:00:57.93 ID:1e7tTKkk0.net

>>596
ホントにそう思う
今、ヴィンテージもんじゃない普通の分譲マンションに住んでる人、よく平静でいられると感心する

分譲マンション2回買ってしみじみ思ったよ、将来が怖いって

152 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 14:08:36.52 ID:FjPu2K/f0.net

>>141
企業や人材、それに付随する有益を全国から奪って、
過密、地価高騰させ、不動産不労所得ウハウハ。
(地方からの労働者はろくな家も買えず)

過疎化させた地方には、はした金ばら撒いて地方はコジキだのホルホルってか。

671 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 20:15:53.59 ID:aTVcpsYj0.net

タワマン買った知人に聞いたら、問題が顕在化してきたら引っ越せばいいとのこと。

263 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 15:04:33.86 ID:FjPu2K/f0.net

>>255
そう、郊外に職場があるのが最高。
上場企業の地方都市事業所なんてすごく恵まれてる。

ただの東京郊外から東京に問題なく通える(通勤電車へっちゃらな)人は多くないと思う。

968 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 12:18:04.50 ID:BpGXo6Ul0.net

>>898
それで無理してローンを組んでいる人だが、ほとんどが月々の支払しか考えていない。
共有部分を修繕するときに専有部分を同時に修繕すると安くできる。
共通の作業があるからね。
大がかりな共有部の修繕に合わせてリフォームするのが利口。
そのために専有部分の費用の積み立てをしておかないといけない。
でも、これを考えていない。
本体の支払+共益費+共有部の積み立てに加えて専有部の積み立てってこと。
他に、固定資産税やらなんやらって掛かるからね。
破たんする一つの要因でもあるのだよ。

240 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 14:53:33.16 ID:EQyz1rBrO.net

>>231
東京の人がそうなんだってわけじゃないんだね。
ただ車を持つのも大変みたいだね。保険とか車検は変わらないんだろうけど
駐車場が月3万とか初めて聞いた時は冗談かと思った。

786 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 23:33:04.85 ID:RM33tcRO0.net

シャレオツ重視の馬鹿建売業者が作ったアホ陸屋根で
壁に雨水が降りかかる特殊と言っていい環境ならそうだろうけどね
まぁ現実的な話じゃない

299 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 15:28:37.34 ID:guRNEt870.net

>>274
まさにそこのマンション買おうとして完売で買えなかった。
結局駅近で都内のを買ったら、オリンピック会場近くだった。もちろん古いマンションだが

111 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 13:53:10.41 ID:6eM7xM080.net

過剰供給はジャップのお家芸
作りすぎただけだろ

625 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 19:16:30.51 ID:1e7tTKkk0.net

>>621
なんだ、わかってるんだ笑

612 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 19:06:29.25 ID:dtkLZePh0.net

今が良ければそれで良い。
この国は戦後一貫してブレないね(笑)

957 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 11:20:43.70 ID:HjBgrd8C0.net

>>954 そんな心配しなくて良い。駅と一体化してるでかいスーパーや公共施設の駐車場まで車で来てそこに車止めてから新幹線乗れば良い。駐車場タダだし

443 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 16:47:06.95 ID:orPvHMPk0.net

>>430 車に荷物積むとき戸建でよかったと思うよ。
マンションだと考えられない位の距離往復しないとならない。

284 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 15:18:04.75 ID:rZM8+Yso0.net

一軒家でも外壁屋根の防水塗替えや白蟻駆除なんかで出費出るけどな

734 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 22:14:32.80 ID:0lmOu3YE0.net

>>1
おのぼりさん達は
とかく高いところに登りたがる、住みたがる

913 :名無しさん@1周年:2018/01/11(木) 09:39:16.38 ID:sHA60G8x0.net

>>911
だから土地が安い地方県では売れないだろ 土地代が安いから一戸建て買えばいいだけだし
大阪でもそんなに多くないもん

205 :名無しさん@1周年:2018/01/10(水) 14:41:13.15 ID:9/BNRy+v0.net

つかそもそも金持ちは土地付き一戸建てに住むだろ




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